SET App
Settrade App
REIT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust)
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นเครื่องมือทางการเงิน ที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สินสามารถนำมาใช้จัดโครงสร้างระดมทุน (Fund-Raising Structure) ให้เหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่
- REIT จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุนทั่วไป ทั้งผู้ลงทุนรายย่อยและผู้ลงทุนสถาบัน เพื่อเข้าลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ
- REIT พัฒนารูปแบบของการระดมทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ให้มีมาตรฐานที่มีความเป็นสากล เพิ่มความคล่องตัวในการระดมทุน เช่น การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญการกู้ยืมเงิน เป็นต้น สนับสนุนการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
- REIT ระดมทุนจากผู้ลงทุนเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า โดย REIT อาจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) และนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปปล่อยเช่าเพื่อให้ REIT มีรายได้ประจำจากค่าเช่าและนำมาจ่ายปันผลให้แก่ผู้ลงทุนโดยผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการเพื่อให้เกิดผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุน คือ ผู้จัดการกองทรัสต์
ประโยชน์ของ REIT
| สำหรับผู้ประกอบการ |
ทางเลือกในการระดมทุนโดยการนำอสังหาริมทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบ
ค่าเช่ามาระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ในการลงทุน และพัฒนาโครงการใหม่ๆ
| สำหรับผู้ลงทุน |
- ทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวและมีความผันผวนของราคาต่ำ
- สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
- ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
ประโยชน์ของ REIT
| สำหรับผู้ประกอบการ |
ทางเลือกในการระดมทุนโดยการนำอสังหาริมทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่ามาระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ในการลงทุน และพัฒนาโครงการใหม่ๆ
| สำหรับผู้ลงทุน |
- เพิ่มทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวและมีความผันผวนของราคาต่ำ
- สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
- ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
โครงสร้างของ REIT
ลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ REIT
|
|
ประเภทสินทรัพย์
ที่ REIT ลงทุนได้
| อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คลังสินค้า แต่ต้องไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่กระทบต่อการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศ และ/ หรือ ต่างประเทศ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์ และแสดงได้ว่ามีเงินทุนหมุนเวียนพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของทรัสต์ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท |
| กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ |
ประเภทสินทรัพย์
ที่ REIT ลงทุนได้
| อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คลังสินค้า แต่ต้องไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่กระทบต่อการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศ และ/ หรือ ต่างประเทศ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์ และแสดงได้ว่ามีเงินทุนหมุนเวียนพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของทรัสต์ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท |
| กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ |
ลักษณะทั่วไปของ REIT
| การก่อตั้งกองทรัสต์ | สัญญา/ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตาม พ.ร.บ. ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และประกาศที่เกี่ยวข้องของ สำนักงาน ก.ล.ต. ชื่อของกองทรัสต์ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญและนโยบายการลงทุน |
| ขนาดของกองทรัสต์ | มีทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ≥ 500 ล้านบาท เพื่อรองรับการลงทุนในทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่กำหนด |
| ชนิดของหน่วยทรัสต์ |
|
| การลงทุนในทรัพย์สิน |
|
| การจัดหาผลประโยชน์ |
|
| การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์ | ≥ 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว |
| การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน |
|
| จำนวนผู้ถือหน่วยทรัสต์หลังเสนอขาย IPO | ≥ 250 ราย |
| การซื้อขายหน่วยทรัสต์ | ต้องเข้าจดทะเบียนใน SET |
ช่องทางการระดมทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หมายเหตุ
* เป็นการระดมทุนในรูปแบบบริษัท ซึ่งมีทั้ง
1) บริษัทที่มีการประกอบธุรกิจเป็นการทั่วไป
2) บริษัทที่มีการประกอบธุรกิจหลักโดยการถือหุ้น (Holding company) และ
3) บริษัทที่มีการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐาน (Infrastructure Business)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) การนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
การระดมทุนในรูปแบบของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) จะต้องยื่นขออนุญาตต่อ สำนักงาน ก.ล.ต.และนำหน่วยทรัสต์เข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ทั้งนี้คุณสมบัติของหน่วยทรัสต์, ทรัสต์ (REIT) และการยื่นขอจดทะเบียนต่อตลาดหลักทรัพย์ มีดังนี้
หน่วยทรัสต์ หมายถึง ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในทรัสต์ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต.
- ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
- ระบุชื่อผู้ถือ
- ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์ ยกเว้นข้อจำกัดที่เป็นไปตามกฎหมาย ทั้งนี้ ต้องระบุข้อจำกัดนั้นไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
REIT หมายถึง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต.
- ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
- มีผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.และมีทรัสตีที่ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
- มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยทรัสต์รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของจำนวนหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด (Tranche) ที่จดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์
แต่งตั้งให้ บริษัทศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด (TSD) หรือบุคคลที่ตลาดหลักทรัพย์เห็นชอบเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์
- ผู้ก่อตั้งทรัสต์ (ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งทรัสต์) เป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน
- ยื่นขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์ที่ออกทั้งหมด
- ยื่นคำขอและเอกสารตามที่ตลาดหลักทรัพย์กำหนด พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมในการยื่นคำขอให้รับหน่วยทรัสต์
- ตลาดหลักทรัพย์จะพิจารณาคำขอให้เสร็จภายใน 7 วันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารหลักฐานถูกต้องครบถ้วน
ขั้นตอนการพิจารณารับหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์
หมายเหตุ
- ผู้ยื่นคำขอ ได้แก่ ผู้ก่อตั้งทรัสต์ซึ่งจะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กำหนดให้เป็นผู้มีอำนาจยื่นคำขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์
- ผู้ยื่นคำขอสามารถยื่น Draft แบบ Filing และร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และเอกสารชุด ก. ต่อตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้ตลาดหลักทรัพย์พิจารณาควบคู่กับการยื่นต่อ สำนักงาน ก.ล.ต.
เกณฑ์เปิดเผยข้อมูล
1. การเปิดเผยข้อมูลตามรอบระยะเวลา
1.1) ข้อมูลที่เกี่ยวกับผลการดำเนินงานและฐานะการเงิน
| ข้อมูลที่ต้องเปิดเผย | กำหนดส่ง* | รายละเอียด |
งบการเงินประจำปี (ตรวจสอบ)
| ภายใน 2 เดือน ภายใน 3 เดือน | ข้อมูลที่ต้องนำส่ง
|
| งบการเงินรายไตรมาส (สอบทาน) | ภายใน 45 วัน | |
| แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี (56-REIT) | ภายใน 3 เดือน | |
| รายงานประจำปี | ภายใน 4 เดือน |
*นับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี กรณีวันครบกำหนดส่งเป็นวันหยุดให้เลื่อนเป็นวันทำการถัดไป
1.2) ข้อมูลสำคัญอื่นๆ
| ข้อมูลที่ต้องเปิดเผย/นำส่ง | กำหนดการเปิดเผย/นำส่ง |
| 1) เปิดเผยเพื่อเป็นข้อมูลแก่ผู้ลงทุน | |
| มูลค่าทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และมูลค่าหน่วย | ภายใน 45 วันนับแต่วันสุดท้ายของแต่ละไตรมาส* |
| สรุปคำถามและคำตอบที่ผู้ถือหน่วยสอบถามจากการจัด two-way communication | ภายใน 14 วันนับแต่วันที่จัด two-way communication แล้วเสร็จ* |
| รายงานความคืบหน้าของโครงการ กรณีกองทรัสต์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ | ทุก 6 เดือนนับแต่วันที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลักนั้น โดยให้เปิดเผยรายงานภายใน 30 วันนับแต่วันสุดท้ายของรอบระยะเวลา 6 เดือนนั้น* |
| 2) นำส่งให้ตลาดหลักทรัพย์เพื่อเป็นข้อมูล | |
| รายงานจำนวนผู้ถือหน่วยรายย่อย | ภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชี |
| หนังสือเชิญประชุมผู้ถือหน่วยหรือหนังสือแจ้งการจัด two-way communication | พร้อมกับการนำส่งให้ผู้ถือหน่วย |
| รายงานการประชุมผู้ถือหน่วย | ภายใน 14 วันนับแต่วันที่ประชุมผู้ถือหน่วย |
*เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต.
2. การเปิดเผยข้อมูลตามเหตุการณ์
ตัวอย่างข้อมูลที่ต้องเปิดเผย มีดังนี้
| ข้อมูลที่ต้องเปิดเผย | ระยะเวลาเปิดเผย |
| 2.1) ข้อมูลเกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทรัสต์หรือข้อมูลที่มีผลกระทบต่อราคาซื้อขายหลักทรัพย์ของกองทรัสต์ ต่อการตัดสินใจลงทุน หรือต่อสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วย | |
| ทันที |
| 2.2) ข้อมูลที่ไม่ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ควรเผยแพร่ให้ผู้ลงทุนทราบ | |
| ภายใน 3 วันทำการ |
| 2.3) การเปิดเผยวันปิดสมุดทะเบียน (Book Closing: BC) หรือวันกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยเพื่อสิทธิใดๆ (Record date: RD) | |
| ≥ 14 วันทำการก่อนวัน BC หรือ RD |
| ≥ 7 วันทำการก่อนวัน BC หรือ RD ที่เคยเปิดเผย |
วิธีการเปิดเผยและนำส่งข้อมูล
- จัดทำผ่านระบบ SETPortal ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ
- กรณีเป็นข้อมูลที่สำคัญต้องรายงานโดยทันที ให้รายงานโดยไม่ชักช้าในวันที่มีเหตุการณ์เกิดขึ้นหรืออย่างช้าก่อนเวลาซื้อหรือขายหลักทรัพย์ในรอบแรกของวันทำการถัดไป
ช่วงเวลาที่ตลาดหลักทรัพย์กำหนดในการเผยแพร่ข้อมูลผ่านระบบ SETPortal
เกณฑ์เพิกถอน
ตัวอย่างเหตุที่ทำให้หน่วยทรัสต์เข้าข่ายอาจถูกเพิกถอนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน ได้แก่
- หน่วยทรัสต์และทรัสต์ขาดคุณสมบัติในเรื่องใดเรื่องหนึ่งดังต่อไปนี้
- หน่วยทรัสต์ชำระเต็มมูลค่า
- หน่วยทรัสต์ระบุชื่อผู้ถือ
- ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์
- กองทรัสต์ได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต.
- ผู้จัดการกองทรัสต์ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต.
- ทรัสตีได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต.
- กองทรัสต์ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของตลาดหลักทรัพย์จนอาจมีผลกระทบร้ายแรงต่อสิทธิประโยชน์ การตัดสินใจของผู้ลงทุน หรือการเปลี่ยนแปลงราคาหน่วยทรัสต์
- กองทรัสต์เปิดเผยข้อมูลเท็จ ไม่เปิดเผยข้อมูลที่เป็นสาระสำคัญจนอาจมีผลกระทบร้ายแรงต่อสิทธิประโยชน์ การตัดสินใจของผู้ลงทุน หรือการเปลี่ยนแปลงราคาหน่วยทรัสต์
- หน่วยทรัสต์ถูกตลาดหลักทรัพย์ขึ้น SP (Suspension) เป็นระยะเวลาเกิน 2 ปี เนื่องจากกองทรัสต์ฝ่าฝืนหรือละเลยไม่ปฏิบัติตามที่ตลาดหลักทรัพย์กำหนด
- ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินประจำปีเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน
- มีเหตุเลิกกองทรัสต์ตามที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต. หรือสัญญาก่อตั้งทรัสต์
ถาม - ตอบ
สัญญาก่อตั้งทรัสต์ และแบบ Filing ต้องมีข้อความที่ระบุเกี่ยวกับหน่วยทรัสต์ว่า
- ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
- ระบุชื่อผู้ถือ
- ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์ ยกเว้นข้อจำกัดที่เป็นไปตามกฎหมาย
เกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
|
|
|
|
|
|
|
|
|
แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง
