REIT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust)
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นเครื่องมือทางการเงิน ที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สินสามารถนำมาใช้จัดโครงสร้างระดมทุน (Fund-Raising Structure) ให้เหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่
- REIT จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุนทั่วไป ทั้งผู้ลงทุนรายย่อยและผู้ลงทุนสถาบัน เพื่อเข้าลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ
- REIT พัฒนารูปแบบของการระดมทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ให้มีมาตรฐานที่มีความเป็นสากล เพิ่มความคล่องตัวในการระดมทุน เช่น การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญการกู้ยืมเงิน เป็นต้น สนับสนุนการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
- REIT ระดมทุนจากผู้ลงทุนเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า โดย REIT อาจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) และนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปปล่อยเช่าเพื่อให้ REIT มีรายได้ประจำจากค่าเช่าและนำมาจ่ายปันผลให้แก่ผู้ลงทุนโดยผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการเพื่อให้เกิดผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุน คือ ผู้จัดการกองทรัสต์
ประโยชน์ของ REIT
| สำหรับผู้ประกอบการ |
ทางเลือกในการระดมทุนโดยการนำอสังหาริมทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบ
ค่าเช่ามาระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ในการลงทุน และพัฒนาโครงการใหม่ๆ
| สำหรับผู้ลงทุน |
- ทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวและมีความผันผวนของราคาต่ำ
- สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
- ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
ประโยชน์ของ REIT
| สำหรับผู้ประกอบการ |
ทางเลือกในการระดมทุนโดยการนำอสังหาริมทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่ามาระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ในการลงทุน และพัฒนาโครงการใหม่ๆ
| สำหรับผู้ลงทุน |
- เพิ่มทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวและมีความผันผวนของราคาต่ำ
- สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
- ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
โครงสร้างของ REIT
ลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ REIT
|
|
ประเภทสินทรัพย์
ที่ REIT ลงทุนได้
| อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คลังสินค้า แต่ต้องไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่กระทบต่อการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศ และ/ หรือ ต่างประเทศ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์ และแสดงได้ว่ามีเงินทุนหมุนเวียนพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของทรัสต์ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท |
| กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ |
ประเภทสินทรัพย์
ที่ REIT ลงทุนได้
| อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คลังสินค้า แต่ต้องไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่กระทบต่อการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศ และ/ หรือ ต่างประเทศ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์ และแสดงได้ว่ามีเงินทุนหมุนเวียนพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของทรัสต์ |
| อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท |
| กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้ |
ลักษณะทั่วไปของ REIT
| การก่อตั้งกองทรัสต์ | สัญญา/ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตาม พ.ร.บ. ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และประกาศที่เกี่ยวข้องของ สำนักงาน ก.ล.ต. ชื่อของกองทรัสต์ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญและนโยบายการลงทุน |
| ขนาดของกองทรัสต์ | มีทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ≥ 500 ล้านบาท เพื่อรองรับการลงทุนในทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่กำหนด |
| ชนิดของหน่วยทรัสต์ |
|
| การลงทุนในทรัพย์สิน |
|
| การจัดหาผลประโยชน์ |
|
| การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์ | ≥ 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว |
| การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน |
|
| จำนวนผู้ถือหน่วยทรัสต์หลังเสนอขาย IPO | ≥ 250 ราย |
| การซื้อขายหน่วยทรัสต์ | ต้องเข้าจดทะเบียนใน SET |
ช่องทางการระดมทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หมายเหตุ
* เป็นการระดมทุนในรูปแบบบริษัท ซึ่งมีทั้ง
1) บริษัทที่มีการประกอบธุรกิจเป็นการทั่วไป
2) บริษัทที่มีการประกอบธุรกิจหลักโดยการถือหุ้น (Holding company) และ
3) บริษัทที่มีการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐาน (Infrastructure Business)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) การนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
การระดมทุนในรูปแบบของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) จะต้องยื่นขออนุญาตต่อ สำนักงาน ก.ล.ต.และนำหน่วยทรัสต์เข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ทั้งนี้คุณสมบัติของหน่วยทรัสต์, ทรัสต์ (REIT) และการยื่นขอจดทะเบียนต่อตลาดหลักทรัพย์ มีดังนี้
หน่วยทรัสต์ หมายถึง ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในทรัสต์ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต.
- ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
- ระบุชื่อผู้ถือ
- ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์ ยกเว้นข้อจำกัดที่เป็นไปตามกฎหมาย ทั้งนี้ ต้องระบุข้อจำกัดนั้นไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
REIT หมายถึง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต.
- ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
- มีผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.และมีทรัสตีที่ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
- มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยทรัสต์รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของจำนวนหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด (Tranche) ที่จดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์
แต่งตั้งให้ บริษัทศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด (TSD) หรือบุคคลที่ตลาดหลักทรัพย์เห็นชอบเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์
- ผู้ก่อตั้งทรัสต์ (ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งทรัสต์) เป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน
- ยื่นขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์ที่ออกทั้งหมด
- ยื่นคำขอและเอกสารตามที่ตลาดหลักทรัพย์กำหนด พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมในการยื่นคำขอให้รับหน่วยทรัสต์
- ตลาดหลักทรัพย์จะพิจารณาคำขอให้เสร็จภายใน 7 วันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารหลักฐานถูกต้องครบถ้วน
ขั้นตอนการพิจารณารับหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์
หมายเหตุ
- ผู้ยื่นคำขอ ได้แก่ ผู้ก่อตั้งทรัสต์ซึ่งจะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กำหนดให้เป็นผู้มีอำนาจยื่นคำขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์
- ผู้ยื่นคำขอสามารถยื่น Draft แบบ Filing และร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และเอกสารชุด ก. ต่อตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้ตลาดหลักทรัพย์พิจารณาควบคู่กับการยื่นต่อ สำนักงาน ก.ล.ต.
ถาม - ตอบ
สัญญาก่อตั้งทรัสต์ และแบบ Filing ต้องมีข้อความที่ระบุเกี่ยวกับหน่วยทรัสต์ว่า
- ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
- ระบุชื่อผู้ถือ
- ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์ ยกเว้นข้อจำกัดที่เป็นไปตามกฎหมาย
เพื่อให้การพิจารณาของตลาดหลักทรัพย์เป็นไปโดยรวดเร็ว ผู้ยื่นคำขอควรประสานงานกับเจ้าหน้าที่ของตลาดหลักทรัพย์และยื่นเอกสารรายการที่ได้กรอกข้อมูลหรือดำเนินการเสร็จเรียบร้อยแล้วต่อตลาดหลักทรัพย์ โดยไม่จำเป็นต้องรอให้มีเอกสารครบทุกรายการในแต่ละชุดตามแบบ Check list
เกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
|
|
|
|
|
|
แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง
