การออกตราสารทุน

การจดทะเบียน REIT

img-reit
REIT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust)
  • ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นเครื่องมือทางการเงิน ที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของทรัพย์สินสามารถนำมาใช้จัดโครงสร้างระดมทุน (Fund-Raising Structure) ให้เหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่
  • REIT จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุนทั่วไป ทั้งผู้ลงทุนรายย่อยและผู้ลงทุนสถาบัน เพื่อเข้าลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ
  • REIT พัฒนารูปแบบของการระดมทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ให้มีมาตรฐานที่มีความเป็นสากล เพิ่มความคล่องตัวในการระดมทุน เช่น การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญการกู้ยืมเงิน เป็นต้น สนับสนุนการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
  • REIT ระดมทุนจากผู้ลงทุนเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีรายได้ประจำในรูปค่าเช่า โดย REIT อาจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold) และนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปปล่อยเช่าเพื่อให้ REIT มีรายได้ประจำจากค่าเช่าและนำมาจ่ายปันผลให้แก่ผู้ลงทุนโดยผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารจัดการเพื่อให้เกิดผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุน คือ ผู้จัดการกองทรัสต์
ประโยชน์ของ REIT

reit1

สำหรับผู้ประกอบการ

ทางเลือกในการระดมทุนโดยการนำอสังหาริมทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบ
ค่าเช่ามาระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ในการลงทุน และพัฒนาโครงการใหม่ๆ  

reit2

สำหรับผู้ลงทุน 

  • ทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวและมีความผันผวนของราคาต่ำ
  • สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์
  • ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
  • ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
ประโยชน์ของ REIT

reit1

สำหรับผู้ประกอบการ

ทางเลือกในการระดมทุนโดยการนำอสังหาริมทรัพย์ที่จัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบค่าเช่ามาระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ในการลงทุน และพัฒนาโครงการใหม่ๆ  

reit2

สำหรับผู้ลงทุน 

  • เพิ่มทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวและมีความผันผวนของราคาต่ำ
  • สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์
  • ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
  • ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
โครงสร้างของ REIT


reit1
reit2
ลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ REIT


info-reit2

info-reit3

info-reit2

info-reit3
ประเภทสินทรัพย์
ที่ REIT ลงทุนได้

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คลังสินค้า แต่ต้องไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่กระทบต่อการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศ และ/ หรือ ต่างประเทศ

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์ และแสดงได้ว่ามีเงินทุนหมุนเวียนพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของทรัสต์

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท

Group 16296

กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้
ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ประเภทสินทรัพย์
ที่ REIT ลงทุนได้

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คลังสินค้า แต่ต้องไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่กระทบต่อการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศ และ/ หรือ ต่างประเทศ

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี) ส่วนที่เหลือลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ เช่น พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำไปจัดหาประโยชน์ ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์ และแสดงได้ว่ามีเงินทุนหมุนเวียนพอเพื่อการพัฒนาดังกล่าว โดยไม่กระทบกับความอยู่รอดของทรัสต์

Group 16290

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาต้องมีมูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท

Group 16296

กองทรัสต์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปใช้
ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ลักษณะทั่วไปของ REIT


การก่อตั้งกองทรัสต์สัญญา/ร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์เป็นไปตาม พ.ร.บ. ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และประกาศที่เกี่ยวข้องของ สำนักงาน ก.ล.ต.
ชื่อของกองทรัสต์ต้องสะท้อนลักษณะสำคัญและนโยบายการลงทุน
ขนาดของกองทรัสต์มีทุนชำระแล้วภายหลังการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ≥ 500 ล้านบาท เพื่อรองรับการลงทุนในทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่กำหนด
ชนิดของหน่วยทรัสต์
  • สามารถออกหน่วยลงทุนหลายชนิดที่ให้สิทธิหรือผลประโยชน์ตอบแทนที่แตกต่างกันได้ (multi-tranche)
  • หน่วยทรัสต์แต่ละชนิดจะมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่แตกต่างกันได้เฉพาะในเรื่องที่หลักเกณฑ์กำหนด
  • หน่วยทรัสต์ชนิดเดียวกันต้องมีสิทธิและผลประโยชน์ตอบแทนที่เท่าเทียมกัน
การลงทุนในทรัพย์สิน
  • อสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าคลังสินค้า เป็นต้น
  • อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในและ/หรือต่างประเทศ
  • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาประโยชน์ ≥ 75% ของมูลค่าหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายรวมเงินกู้ยืม (ถ้ามี)
  • อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จได้ โดยมูลค่าเงินลงทุนที่ใช้พัฒนาให้แล้วเสร็จ ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของทรัสต์
การจัดหาผลประโยชน์
  • ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดย REIT ต้องไม่ประกอบธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม โรงพยาบาล
  • ผู้เช่าต้องไม่นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประกอบธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบธุรกิจอื่น
การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้
ผู้ถือหน่วยทรัสต์
≥ 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน
  • ≤ 35% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม กรณีมี Investment Grade Rating กู้ยืมได้ ≤ 60% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม
  • เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์
  • นำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันได้
จำนวนผู้ถือหน่วยทรัสต์หลังเสนอขาย IPO≥ 250 ราย
การซื้อขายหน่วยทรัสต์ต้องเข้าจดทะเบียนใน SET
ช่องทางการระดมทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์


info-reit4

หมายเหตุ
* เป็นการระดมทุนในรูปแบบบริษัท ซึ่งมีทั้ง 
1) บริษัทที่มีการประกอบธุรกิจเป็นการทั่วไป 
2) บริษัทที่มีการประกอบธุรกิจหลักโดยการถือหุ้น (Holding company) และ 
3) บริษัทที่มีการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐาน (Infrastructure Business) 

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) การนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
การระดมทุนในรูปแบบของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) จะต้องยื่นขออนุญาตต่อ สำนักงาน ก.ล.ต.และนำหน่วยทรัสต์เข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ทั้งนี้คุณสมบัติของหน่วยทรัสต์, ทรัสต์ (REIT) และการยื่นขอจดทะเบียนต่อตลาดหลักทรัพย์ มีดังนี้

หน่วยทรัสต์ หมายถึง ใบทรัสต์ที่แสดงสิทธิของผู้ถือในฐานะผู้รับประโยชน์ในทรัสต์ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต. 

  • ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
  • ระบุชื่อผู้ถือ
  • ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์ ยกเว้นข้อจำกัดที่เป็นไปตามกฎหมาย ทั้งนี้ ต้องระบุข้อจำกัดนั้นไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์

REIT หมายถึง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในประกาศ ก.ล.ต.  

  • ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
  • มีผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.และมีทรัสตีที่ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
  • มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยทรัสต์รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของจำนวนหน่วยทรัสต์แต่ละชนิด (Tranche) ที่จดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์

แต่งตั้งให้ บริษัทศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด (TSD) หรือบุคคลที่ตลาดหลักทรัพย์เห็นชอบเป็นนายทะเบียนหลักทรัพย์

  • ผู้ก่อตั้งทรัสต์ (ผู้ที่จะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งทรัสต์) เป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน
  • ยื่นขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์ที่ออกทั้งหมด
  • ยื่นคำขอและเอกสารตามที่ตลาดหลักทรัพย์กำหนด พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมในการยื่นคำขอให้รับหน่วยทรัสต์
  • ตลาดหลักทรัพย์จะพิจารณาคำขอให้เสร็จภายใน 7 วันนับแต่วันที่ได้รับเอกสารหลักฐานถูกต้องครบถ้วน

ขั้นตอนการพิจารณารับหน่วยทรัสต์เข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

flow_REIT
flow_REIT_mb

หมายเหตุ

  1. ผู้ยื่นคำขอ ได้แก่ ผู้ก่อตั้งทรัสต์ซึ่งจะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ หรือผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งสัญญาก่อตั้งทรัสต์กำหนดให้เป็นผู้มีอำนาจยื่นคำขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์
  2. ผู้ยื่นคำขอสามารถยื่น Draft แบบ Filing และร่างสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และเอกสารชุด ก. ต่อตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้ตลาดหลักทรัพย์พิจารณาควบคู่กับการยื่นต่อ สำนักงาน ก.ล.ต.

ถาม - ตอบ

สัญญาก่อตั้งทรัสต์ และแบบ Filing ต้องมีข้อความที่ระบุเกี่ยวกับหน่วยทรัสต์ว่า 

  • ชำระเต็มมูลค่าแล้วทั้งหมด
  • ระบุชื่อผู้ถือ
  • ไม่มีข้อจำกัดในการโอนหน่วยทรัสต์ ยกเว้นข้อจำกัดที่เป็นไปตามกฎหมาย

เพื่อให้การพิจารณาของตลาดหลักทรัพย์เป็นไปโดยรวดเร็ว ผู้ยื่นคำขอควรประสานงานกับเจ้าหน้าที่ของตลาดหลักทรัพย์และยื่นเอกสารรายการที่ได้กรอกข้อมูลหรือดำเนินการเสร็จเรียบร้อยแล้วต่อตลาดหลักทรัพย์  โดยไม่จำเป็นต้องรอให้มีเอกสารครบทุกรายการในแต่ละชุดตามแบบ Check list

เกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

  • ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 49/2555 เรื่อง การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  
  • ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ที่ กจ. 26/2561 เรื่องการกำหนดผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ที่ออกใหม่ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน  
  • ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต.ที่ กร. 14/2555 เรื่อง หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเป็นผู้ก่อตั้งทรัสต์ และการเป็นทรัสตีของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  
  • ประกาศสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ที่ สช. 29/2555 เรื่อง หลักเกณฑ์ เงื่อนไข และวิธีการในการให้ความเห็นชอบผู้จัดการกองทรัสต์ และมาตรฐานการปฏิบัติงาน  
  • ประกาศสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ที่ สร. 26/2555 เรื่อง ข้อกำหนดเกี่ยวกับรายการและข้อความในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  
  • ประกาศสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ที่ สจ. 41/2556 เรื่อง ข้อกำหนดเพิ่มเติมที่เกี่ยวกับการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  

แบบฟอร์มที่เกี่ยวข้อง