ตลาดหลักทรัพย์ฯ ขอให้ชี้แจงข่าวหรือข้อมูล     			


เรื่อง                                  			 : ชี้แจงข่าวหรือข้อมูลตามที่ตลาดหลักทรัพย์ฯ สอบถาม
รายละเอียด (แก้ไข)                      			 :
เรื่อง 	ชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมงบการเงินไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ตามที่ตลาดหลักทรัพย์ฯ สอบถาม (แก้ไข)
เรียน	กรรมการและผู้จัดการ
ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
อ้างถึง   1. งบการเงินของบริษัทไตรมาสที่ 1 ปี 2568
           2. แบบแสดงรายการข้อมูล ประจำปี 2567 (แบบ 56-1 One Report)
           3. ข่าวบริษัทวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2568
ตามที่บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ("บริษัท") ได้นำส่งงบการเงินไตรมาสที่ 1 ปี 2568 
ซึ่งผ่านการสอบทานจากผู้สอบบัญชีรับอนุญาตมายังตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ("ตลาดหลักทรัพย์ฯ")
โดยผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไขและมีข้อสังเกตเกี่ยวกับการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท
และคดีความสำคัญ นอกจากนี้
ยังปรากฏข้อมูลสำคัญว่าบริษัทเริ่มไม่มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัท
โดยมีเพียงรายได้อื่น 8 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกำไรจากการขยายสัญญาเช่าที่ดินและอาคาร
และยังคงมีผลขาดทุนสุทธิอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ตามหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 10
ปรากฏข้อมูลว่าในปี 2566 บริษัทได้เข้าทำสัญญาร่วมลงทุนกับบริษัทแห่งหนึ่งเพื่อพัฒนาโครงการบ้านขาย 1
โครงการ จำนวน 163 ยูนิต และบริษัทยังมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ (Backlog) ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567
จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวม 257 ล้านบาท รายละเอียดปรากฏตามเอกสารที่อ้างถึง 2.
นอกจากนี้ ตามหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 14 ปรากฏข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนว่าในปี 
2565 บริษัทได้เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินและอาคารชวมิตรเพื่อการพาณิชย์เป็นระยะเวลา 10 ปี และต่ออายุได้อีก
10 ปี มูลค่าเช่ารวม 117 ล้านบาท ต่อมาเมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2568
ได้ทำบันทึกข้อตกลงขยายการต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก 5 ปี รวมเป็น 25 ปี ทำให้มีมูลค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น
147 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 30 ล้านบาท) ขณะที่ปัจจุบัน (ผ่านมา 2 ปี 6 เดือนแล้ว)
บริษัทได้ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าทุกเดือนแต่ไม่สามารถเปิดให้บริการพื้นที่เช่าได้
แม้ได้ปรับปรุงอาคารให้พร้อมใช้งานแล้วเสร็จตั้งแต่เดือนตุลาคม 2567
เนื่องจากบริษัทยังไม่ได้รับอนุมัติใบรับรองการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารประเภทควบคุมการใช้
 (แบบ อ.5) จากหน่วยงานทางการ รายละเอียดปรากฏตามเอกสารที่อ้างถึง 3.
ดังนั้น ตลาดหลักทรัพย์ฯ 
จึงขอให้บริษัทชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อให้ผู้ลงทุนรับทราบข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์ข
องบริษัทผ่านระบบเผยแพร่ข้อมูลของตลาดหลักทรัพย์ฯ ภายในวันที่ 4 มิถุนายน 2568 ดังนี้
1.	สาเหตุที่บริษัทเริ่มไม่มีรายได้จากธุรกิจหลัก แผนการดำเนินธุรกิจและการบริหารจัดการ Backlog 
เพื่อสร้างรายได้ในระยะเวลาอันใกล้
รวมทั้งสาเหตุที่มีการบันทึกค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอนขณะที่ไม่มียอดขายเกิดขึ้น
คำชี้แจงของบริษัท
1.1	เนื่องด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจทั้งในประเทศและทั่วโลก ส่งผลกระทบอย่างมากต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ 
ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมแรกที่ได้รับผลกระทบ กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
และตลาดมีอุปทานบ้านที่ยังขายไม่ออกอยู่เป็นจำนวนมาก แม้จะเป็นประโยชน์ต่อ  ผู้ซื้อ
แต่เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง
ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐที่ล่าช้า
บริษัทได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและปัจจัยภายในของบริษัทส่วนหนึ่งจากการที่ในปัจจุบันบริษัทมีโครงการ
ที่อยู่ระหว่างดำเนินงานเพียง 4 โครงการ จำนวน 3 โครงการ เป็นสินค้าพร้อมขาย จำนวน 1
โครงการเป็นการร่วมทุน รายละเอียดตามข้อ 2.
ซึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับได้ว่ามีตัวเลือกไม่มากนักทั้งโครงการและรูปแบบบ้าน อย่างไรก็ตาม
เมื่อมาตรการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล โดยการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองเหลืออัตรา 0.01
สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
ได้ประกาศและมีผลบังคับตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2568
รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการกำหนดวงเงินเพดานสินเชื่อให้กู้ได้เต็มจำนวนของมูลค่าหลักประกัน ในไตรมาสที่ 2
ปี 2568 บริษัทคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้
ด้านการดำเนินธุรกิจและการบริหารจัดการของบริษัทนั้น
บริษัทได้ระดมทรัพยากรทั้งหมดในด้านการขายและการตลาด ผ่านช่องทาง ออฟไลน์ ออนไลน์ ตัวแทนขาย
และการแนะนำจากลูกค้า รวมถึงมีการปรับกลยุทธ์โปรโมชั่นในทุกเดือนเพื่อกระตุ้นยอดขาย
เพื่อให้บริษัทมีรายได้อย่างต่อเนื่องจากธุรกิจหลัก
1.2	ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 บริษัทมีการบันทึกค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมโอน 
จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรอการพัฒนาจำนวน 1 แปลง ที่ดินรอการพัฒนาดังกล่าว
ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายในเดือนพฤศจิกายน 2567 โดยได้รับเงินมัดจำจากการทำสัญญาจะซื้อจะขาย จำนวน 10.00
ล้านบาท รับชำระส่วนที่เหลือ จำนวน 89.00 ล้านบาทในวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่           16 มกราคม
2568 เกิดผลขาดทุนจากการขายที่ดินดังกล่าวจำนวน 9.86 ล้านบาท
โดยได้บันทึกรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่าที่ดินรอการพัฒนา ไว้ในงบการเงินปี 2567 ทั้งจำนวน

2.	การพัฒนาโครงการบ้านขายตามสัญญาร่วมลงทุนเป็นไปตามแผนที่บริษัทกำหนดไว้หรือไม่ อย่างไร 
พร้อมทั้งแนวทางแก้ไขหากการพัฒนาโครงการดังกล่าวไม่เป็นไปตามแผน
คำชี้แจงของบริษัท
	บริษัททำสัญญาร่วมลงทุนในเดือนกุมภาพันธ์ 2566 กำหนดระยะเวลา 5 ปี 
บริษัทลงทุนด้วยที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ ณ วันที่ทำสัญญา (บ้านตัวอย่าง 6 ยูนิต) จำนวน 163 แปลง
บริษัทได้รับผลตอบแทนจากค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีการกำหนดไว้ในสัญญา พร้อมค่าส่วนกลางสาธารณูปโภค
โดยผู้ร่วมทุนดำเนินการก่อสร้าง ดำเนินการในการขาย บริหารจัดการโครงการ
และได้รับค่าตอบแทนจากราคาขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายหลังจากหักค่าที่ดินและค่าบริการส่วนกลางของบริษั
ท
	โครงการร่วมทุนมีแผนการขายแบ่งตามโซนแต่ละโซนที่กำหนดไว้ในแผนการขาย จะเปิดขายทีละโซน เช่น โซนถนนเมน 
โดยในปี 2566 ถึงปี 2567 โครงการร่วมทุนขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ จำนวน 19 ยูนิต ซึ่งมีแผนการขายปี 2568
จำนวน 26 ยูนิต (เริ่มขายในไตรมาส 3) ปี 2569 ถึง ปี 2570 ปีละ 40 ยูนิต และ ปี 2571  จำนวน 36 ยูนิต
	การขายเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ โซนแรกที่เปิดขายสามารถขายได้โดยคงเหลือจำนวน 2 ยูนิต 
บริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568
	ทั้งนี้ บริษัทได้ติดตามความคืบหน้าการก่อสร้างของโครงการบ้านขายตามสัญญาร่วมลงทุนอย่างใกล้ชิด 
โดยปัจจุบันการก่อสร้างเป็นไปตามแผน และคาดว่าจะเริ่มขายได้ตามแผนงานขายในไตรมาสที่ 3 ปี 2568
แม้ว่าโครงการนี้จะได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดตามที่ระบุไว้ในข้อ 1.1
บริษัทก็ยังคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้จากการโอนกรรรมสิทธิ์ไตรมาสที่ 2 ปี 2568
3.	สาเหตุที่บริษัทยังไม่ได้รับแบบ อ.5 จากหน่วยงานทางการ 
แผนการดำเนินการของบริษัทและกรอบระยะเวลาเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตดังกล่าว
แผนการดำเนินการของบริษัทภายหลังการได้รับใบอนุญาต เช่น การจัดหาผู้เช่า
รวมทั้งเหตุผลและความจำเป็นในการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินและอาคารชวมิตร พร้อมทั้งเงื่อนไขสำคัญ (ถ้ามี)
คำชี้แจงของบริษัท
	ในเดือนพฤศจิกายน 2565 บริษัทได้ยื่นแบบแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ตามมาตรา 39 ตรี (แบบ 
ยผ.4) และได้ดำเนินการ ยื่นแบบแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ตามมาตรา 39 ตรี (แบบ ยผ.4)
อีกครั้งเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2567
เพื่อให้ตรงตามสภาพอาคารในปัจจุบันที่ได้ทำการปรับปรุงอาคารแล้วเสร็จพร้อมใช้งาน
ตลอดระยะเวลาได้มีเจ้าหน้าที่จากสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร เข้ามาแนะนำ
และมีรายการแก้ไขเล็กน้อยบางรายการ เป็นระยะ ๆ
	ต่อมาเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2568 สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ได้ออกหนังสือยืนยันว่าจากการตรวจแบบ 
การดัดแปลงอาคารเพื่อใช้เป็นอาคารสำนักงาน และอยู่อาศัย ไม่มีส่วนใดขัดต่อพระราชบัญญัติ กฎกระทรวง
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ในวันที่ 18 เมษายน  2568
บริษัทได้มีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจสอบการก่อสร้าง หรือดัดแปลงอาคาร (แบบ ตส.2) ทั้งนี้
ตลอดระยะเวลาที่อยู่ระหว่างการดำเนินการปรับปรุงอาคารใกล้แล้วเสร็จจนถึงปัจจุบัน
บริษัทได้ดำเนินการหาผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง และยังติดต่อกับผู้ที่เคยแสดงความสนใจไว้ก่อนหน้านี้
เป็นระยะ ๆ ถึงแม้ว่าจะยังมีความสนใจอยู่ แต่การล่าช้าในการออกใบอนุญาต
ส่งผลให้ผู้สนใจไม่สามารถรอได้ต่อไป ความล่าช้าของการออกใบอนุญาต ทำให้บริษัทไม่ได้รับรายได้ค่าเช่า
และสูญเสียโอกาสทางธุรกิจ บริษัทจึงได้ลงนามในบันทึกข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญาเช่า มีเงื่อนไขสำคัญคือ
เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาเดิม บริษัทสามารถเช่าที่ดินและอาคารได้ จาก 10 ปี เป็น 15 ปี
และหากผู้ให้สัญญาไม่ต่อสัญญาในครั้งที่ 2 ผู้ให้สัญญายินยอมชดใช้ค่าเสียหาย อาทิ เช่น
ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง รวมถึงค่าความเสียหายจากโอกาสทางธุรกิจ ให้แก่บริษัท เป็นเงินจำนวนไม่เกิน
300.00 ล้านบาท (สามร้อยล้านบาท) สำหรับอัตราค่าเช่าและการจ่ายชำระยังคงเป็นตามสัญญาเดิม
ชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 500,000.00 บาท (ห้าแสนบาท) นับแต่วันที่บริษัททำสัญญาเช่าจนถึงเดือนมิถุนายน
2568 บริษัทได้จ่ายค่าเช่ารวม 13,500,000.00 บาท (สิบสามล้านห้าแสนบาท) (มีระยะเวลาปลอดค่าเช่า 6
เดือนแรก เดือนตุลาคม ถึง เดือนมีนาคม 2565)
	อย่างไรก็ตามบริษัทได้วางแผนการหาผู้เช่า ภายหลังได้รับใบรับรอง (แบบ อ.5) คือ 1.) 
ติดตามกลุ่มลูกค้าเดิม ที่ให้ความสนใจเช่าตึก 48 และเคยทำหนังสือแสดงความสนใจเช่าพื้นที่
รวมถึงแจ้งข่าวให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าที่เคยประสานงานเรื่องการเช่าพื้นที่ 2.)
เชิญกลุ่มตัวแทนนายหน้าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ มีชื่อเสียง และมีข้อมูลกลุ่มลูกค้า อาทิ
CBRE, Knight Frank และ JLL เข้าร่วมหารือและเจรจาเงื่อนไขในการเป็นตัวแทนหาผู้เช่า 3.) สร้างการรับรู้
เกี่ยวกับธุรกิจสำนักงานให้เช่าของบริษัท กับทุกช่องทาง ไม่ว่าจะเป็นป้ายโฆษณาหน้าตึก
อัพเดทในสื่อของบริษัททุกช่องทาง ทั้งออนไลน์และออฟไลน์
	เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2568 สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร 
มีหนังสือแจ้งผลการพิจารณาอนุมัติใบรับรองการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารประเภทควบคุมการใช้
(แบบ อ.5) และให้ผู้ให้เช่าไปรับใบรับรอง (แบบ อ.5) ภายใน 30 วัน
	ทั้งนี้ บริษัทจะเร่งประสานงานให้ผู้ให้เช่าไปรับใบรับรอง (แบบ อ.5) โดยเร็วที่สุด
	จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ


                         ลงลายมือชื่อ ___________________________
                                    ( นายวิชัย สัจจะหฤทัย )
                                    กรรมการ ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ
                         ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ

______________________________________________________________________

สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้

หากท่านต้องการดูรายละเอียดสารสนเทศฉบับนี้แบบเต็ม โปรดคลิก "รายละเอียดแบบเต็ม"