รายการทางการเงินที่มีความเสี่ยงต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ไตรมาส / ปี                            			 : ไตรมาสที่ 2 / 2569
ชื่อของรายการ                           			 : 
ผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้นของลูกหนี้จากการให้เช่าและบริการ บริษัท อุดรพลาซ่า จำกัด
("อุดรพลาซ่า") ซึ่งเป็นผู้เช่ากลับพื้นที่บางส่วนของโครงการ ยูดี ทาวน์
รวมถึงเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (บุคคลภายนอก) ของโครงการ ยูดี ทาวน์
ประเภทรายการ                          			 :
 - ผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น
ที่มาของรายการ                          			 :
1.	ลำดับเหตุการณ์:
เนื่องจากผลกระทบต่อเนื่องจากวิกฤตการณ์โรคโควิด-19 
ที่ส่งผลให้อุดรพลาซ่าไม่สามารถชําระค่าเช่าและภาระผูกพันตามสัญญาเช่าพื้นที่และข้อตกลงที่เกี่ยวข้องได้
ครบถ้วน
ส่งผลให้เกิดหนี้ค้างชำระและนำไปสู่การเข้าทำข้อตกลงเกี่ยวกับการชำระหนี้คงค้างและการผ่อนผันการชำระค่าเ
ช่าในอนาคต ตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2565 ของกองทรัสต์เมื่อวันที่
29 เมษายน 2565 อย่างไรก็ดี อุดรพลาซ่าไม่สามารถปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวได้ครบถ้วน
ส่งผลให้มีการบันทึกรายการผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้นของลูกหนี้ โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน
2569 มียอดคงเหลือค่าเผื่อผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจำนวน 368.2 ล้านบาท
2.	ข้อมูลคู่สัญญา:
คู่สัญญา คือ บริษัท อุดรพลาซ่า จำกัด 
ประกอบกิจการให้เช่าพื้นที่เพื่อขายสินค้าหรือให้บริการอย่างอื่นทุกชนิด โดยเป็นผู้เช่าของโครงการ ยูดี
ทาวน์ รวมถึงเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (บุคคลภายนอก)ของโครงการ ยูดี ทาวน์ และมีรายชื่อผู้ถือหุ้น
ดังนี้
-	นาย ธนกร วีรชาติยานุกูล           50.0%
-	นาง มลฑาทิพย์ เมธาวรัณย์กุล   50.0%
3.	ความสัมพันธ์:
อุดรพลาซ่าไม่มีความสัมพันธ์ใด ๆ กับผู้จัดการกองทรัสต์รวมถึงผู้ถือหุ้น กรรมการ 
หรือผู้บริหารของผู้จัดการกองทรัสต์
สาเหตุที่ทำให้เกิดรายการ                   			 :
สาเหตุและมูลค่าความเสียหาย:
ผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น สำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 จำนวน 32.1 
ล้านบาท คิดเป็น
-	46.5% ของรวมรายได้จากการลงทุน
-	727.5% ของการเพิ่มขึ้น (ลดลง) ในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน
-	86.8% ของลูกหนี้อุดรพลาซ่า
-	16.0% ของสินทรัพย์สุทธิ
ผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น สำหรับงวดหกเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่ากับ 67.1 
ล้านบาท คิดเป็น
-	50.0% ของรวมรายได้จากการลงทุน
-	1,135.7% ของการเพิ่มขึ้น (ลดลง) ในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน
-	86.8% ของลูกหนี้อุดรพลาซ่า
-	16.0% ของสินทรัพย์สุทธิ
รายละเอียดของมูลค่าความเสียหาย            			
มูลค่าความเสียหาย (พันบาท)               			 : 32,111.53
สัดส่วนมูลค่าความเสียหายเปรียบเทียบกับงบการเงินงวดล่าสุด (หน่วย : พันบาท)
รายได้จากการดำเนินงาน                   			
ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569                			 : 69,034.34
% มูลค่าความเสียหาย ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569 			: 46.52
งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569               			 : 134,332.61
% มูลค่าความเสียหาย งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569 			 : 49.96

การเพิ่มขึ้น (ลดลง) ในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน			
ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569                			 :4,413.84
% มูลค่าความเสียหาย ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569 			: 727.52
งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569               			 : 5,909.44
% มูลค่าความเสียหาย งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569 			 : 1,135.72

มูลค่าสินทรัพย์ดังกล่าว                    			
ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569                			 : 424,373.14
% มูลค่าความเสียหาย ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569 			: 86.75
งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569               			 : 424,373.14
% มูลค่าความเสียหาย งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569 			 : 86.75

สินทรัพย์สุทธิ                            			
ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569                			 : 2,307,103.18
% มูลค่าความเสียหาย ไตรมาสที่ 2 30 มิ.ย. 2569 			: 15.96
งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569               			 : 2,307,103.18
% มูลค่าความเสียหาย งวด 6 เดือน 30 มิ.ย. 2569 			 : 15.96

ผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ/ฐานะการเงิน/สภาพคล่อง/ผลการดำเนินงาน  :
-	ประเมินผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ ฐานะการเงิน สภาพคล่อง และผลการดำเนินงาน
1.	ประเมินผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ - เหตุการณ์ดังกล่าวส่งผลให้กองทรัสต์ AIMCG 
ขาดรายได้จากอุดรพลาซ่า แต่ไม่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานโดยรวมของโครงการ ยูดี ทาวน์
ในด้านการจัดหาประโยชน์จากพื้นที่ส่วนอื่นที่อุดรพลาซ่าไม่ได้เช่ากลับ เนื่องจากกองทรัสต์ AIMCG
ยังสามารถนำพื้นที่ออกให้เช่าแก่ผู้เช่ารายย่อยอื่นได้ตามปกติ
2.	ฐานะการเงิน - ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 ลูกหนี้จากการให้เช่าและบริการสุทธิเท่ากับ 66.0 ล้านบาท 
ลดลง 28.4 ล้านบาทจากวันที่ 31 ธันวาคม 2568
โดยหลักจากรายการค่าเผื่อผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569
สินทรัพย์รวม จำนวน 2,819.9 ล้านบาท และสินทรัพย์สุทธิจำนวน 2,307.1 ล้านบาท
ยังอยู่ในระดับเดียวกันกับสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569
3.	สภาพคล่อง - การที่ไม่ได้รับชำระค่าเช่าตามภาระผูกพันของอุดรพลาซ่า ทำให้กองทรัสต์ AIMCG 
มีสภาพคล่องลดลง อย่างไรก็ดีกองทรัสต์ AIMCG ยังคงมีความสามารถในการดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
สามารถชำระดอกเบี้ยและเงินต้นได้ตามกำหนด รวมถึงมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน
2569 จำนวน 191.1 ล้านบาท
4.	ผลการดำเนินงาน - ในงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 กองทรัสต์ AIMCG 
มีการบันทึกรายการผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้นของลูกหนี้จากการให้เช่าและบริการ จำนวน 32.1
ล้านบาท จากลูกหนี้จากการให้เช่าและบริการ 1 ราย คือ อุดรพลาซ่า รายการดังกล่าวเป็นรายการทางการบัญชี
ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลงเป็น 4.4 ล้านบาท

-	ประเมินความครบถ้วนเพียงพอของการบันทึกบัญชี
ผู้จัดการกองทรัสต์เห็นว่าลูกหนี้จากการให้เช่าและบริการแสดงมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 
เหมาะสมเพียงพอ และเป็นไปตามแนวปฏิบัติทางบัญชีสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สมาคมบริษัทจัดการลงทุนกำหนดโดยได
้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
แนวทางแก้ไขและป้องกันเพื่อไม่ให้มีเหตุการณ์ลักษณะเดียวกันในอนาคต  :
-	การเยียวยาความเสียหาย
ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ติดตามหนี้ค้างชำระตามระบบงาน โดยได้มีการส่งจดหมายทวงถามหนี้คงค้าง 
รวมทั้งมีการหารือและเจรจากับอุดรพลาซ่าอย่างใกล้ชิด
เพื่อกำหนดแนวทางเยียวยาความเสียหายและการชำระหนี้คงค้างที่เหมาะสมร่วมกัน
ผู้จัดการกองทรัสต์จะติดตามสถานะหนี้ค้างชำระอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาสิทธิของกองทรัสต์ AIMCG 
อย่างครบถ้วนและจะดำเนินการทางกฎหมายเมื่อเห็นว่าเป็นประโยชน์สูงสุดของกองทรัสต์ AIMCG
และผู้ถือหน่วยทรัสต์

-	มาตรการป้องกัน
1.	กระบวนการคัดเลือกคู่ค้า - ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินการพิจารณาคัดเลือกผู้เช่ารายใหญ่ 
โดยให้ความสำคัญกับการประเมินความสามารถในการปฏิบัติตามสัญญา ฐานะทางการเงิน
ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจ
เพื่อให้มั่นใจว่าผู้เช่ามีความสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันที่มีต่อกองทรัสต์ AIMCG ได้อย่างต่อเนื่อง
2.	กระบวนการติดตามการชำระเงินของคู่ค้า - 
ผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการตามกระบวนการติดตามสถานะการชำระเงินของผู้เช่า โดยมีการตรวจสอบยอดค้างชำระ
อายุหนี้ และแนวโน้มการผิดนัดชำระเงินอย่างต่อเนื่อง รวมถึงดำเนินการตามแนวทางการแจ้งเตือน
การติดตามทวงถาม และการยกระดับการดำเนินการในกรณีที่มีสัญญาณความเสี่ยง
เพื่อให้สามารถบริหารจัดการปัญหาได้อย่างทันท่วงที และลดโอกาสเกิดหนี้ค้างชำระสะสมในอนาคต
3.	นโยบายและขั้นตอนการลงทุน - พิจารณาสรรหาและคัดเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพ 
โดยดำเนินการตรวจสอบและสอบทานทรัพย์สินดังกล่าวร่วมกับผู้ประเมินมูลค่าอิสระและที่ปรึกษากฎหมาย
ให้เป็นไปตามนโยบายการลงทุนและนโยบายการจัดหาผลประโยชน์ของกองทรัสต์ AIMCG ตลอดจนกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
โดยครอบคลุมการพิจารณาในหลายด้าน อาทิ ภาพรวมทรัพย์สิน ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในอดีต
โครงสร้างการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สิน และประเด็นทางกฎหมาย
รวมทั้งคำนึงถึงความคุ้มค่าจากการลงทุนในระยะยาวเพื่อสร้างผลตอบแทนที่เหมาะสมกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้
นจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สิน
ความเห็นของผู้จัดการกองทรัสต์/บริษัทจัดการต่อความสมเหตุสมผลต่อการพิจารณาการเข้าทำรายการในอดีต  :
-	พิจารณาราคา ผลตอบแทนที่คาดหวัง และเงื่อนไขสำคัญ
การพิจารณาเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่เช่ากลับกับอุดรพลาซ่าและเงื่อนไขสำคัญของสัญญาเช่าพื้นที่และข้อตกลงที
่เกี่ยวข้องกับอุดรพลาซ่า มีรายละเอียดแบ่งตามลักษณะของธุรกรรมดังต่อไปนี้
o	สัญญาเช่าพื้นที่เช่ากลับกับอุดรพลาซ่า คือ การที่อุดรพลาซ่าดำเนินการเช่าพื้นที่บางส่วนในโครงการ 
ยูดี ทาวน์ ที่มีลักษณะเป็นสัญญาระยะสั้นหรือดำเนินการหารายได้เป็นรายวัน
โดยนำพื้นที่ดังกล่าวไปบริหารเพื่อก่อให้เกิดความคล่องตัวและเหมาะสมกับลักษณะการจัดหารายได้ของพื้นที่
ได้แก่ ลานกิจกรรม ตลาดนัด ศูนย์อาหาร และร้านอาหาร
โดยราคาหรืออัตราค่าเช่าพื้นที่เช่าดังกล่าวพิจารณาอ้างอิงจากผลการดำเนินงานในอดีตของพื้นที่ส่วนที่เช่า
กลับ อันสะท้อนศักยภาพรายได้ที่เคยสร้างได้ก่อนวันที่กองทรัสต์ AIMCG เข้าลงทุน
โดยการกำหนดอัตราค่าเช่ามีการคิดส่วนลดเพิ่มเติมและกำหนดอัตราค่าเช่าในอัตราที่ต่ำกว่าผลการดำเนินงานในอ
ดีต เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงของกองทรัสต์ AIMCG
และรองรับความผันผวนของการดำเนินธุรกิจของอุดรพลาซ่าในการจัดหาประโยชน์บนพื้นที่ดังกล่าว
โดยสัญญาเช่ากลับดังกล่าวมีระยะเวลา 3 ปีนับตั้งแต่วันที่กองทรัสต์ AIMCG เข้าลงทุน
และให้สิทธิกองทรัสต์ AIMCG เรียกให้ อุดรพลาซ่าต่ออายุสัญญาต่อไปอีกคราวละ 3
ปีจนสิ้นสุดระยะเวลาการลงทุนในโครงการ ยูดี ทาวน์ ทั้งนี้ อุดรพลาซ่าได้วางเงินประกันการเช่าไว้จำนวน 1
เดือน
o	มาตรการลดความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ คือ 
ข้อตกลงที่อุดรพลาซ่าตกลงเช่าพื้นที่ที่ไม่มีผู้เช่าและตกลงชำระค่าเช่าส่วนต่างกรณีที่รายได้โครงการ
ยูดี ทาวน์ต่ำกว่าที่คาดการณ์ นับตั้งแต่วันที่กองทรัสต์ AIMCG เข้าลงทุนเป็นระยะเวลา 5 ปี
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้ของกองทรัสต์ AIMCG
และผู้ถือหน่วยทรัสต์ให้อยู่ในระดับที่สอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สินที่อุดรพลาซ่าได้รับจากการขายสิทธิการเ
ช่าให้แก่กองทรัสต์ AIMCG ทั้งนี้ อุดรพลาซ่าตกลงวางเงินประกันไว้จำนวน 3 เดือน
สำหรับการเข้าทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ไม่มีผู้เช่า
-	การปฏิบัติตามนโยบายการลงทุน
การลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการ ยูดี ทาวน์ และโครงสร้างการให้เช่าพื้นที่เช่ากลับแก่อุดรพลาซ่า 
ดำเนินการภายใต้นโยบายการลงทุนของกองทรัสต์ AIMCG
เป็นไปตามที่ได้เปิดเผยไว้ในหนังสือชี้ชวนและผ่านการพิจารณาของสำนักงาน ก.ล.ต.
ก่อนการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ประชาชนทั่วไป (IPO) ในปี 2562 นอกจากนี้
ผู้จัดการกองทรัสต์ได้จัดให้มีมาตรการลดความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มเติม
เพื่อรักษาระดับรายได้ของกองทรัสต์ AIMCG
ให้สอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สินที่อุดรพลาซ่าได้รับจากการขายสิทธิการเช่าแก่กองทรัสต์ AIMCG
-	กระบวนการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ (Due Diligence)
ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ (Due Diligence) 
ตามแนวปฏิบัติในการจัดการกองทุนและทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับที่ปรึกษาทางการเงิน
รวมถึงได้รับการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินอิสระ 2 ราย
ตามกระบวนการยื่นคำขออนุญาตออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ประชาชนทั่วไป (IPO) ในปี 2562 โดยโครงการ ยูดี
ทาวน์ มีกำไรจากการดำเนินงาน ปี 2558 - 2561  อยู่ในช่วง 98.6 - 117.6 ล้านบาท
แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ
ซึ่งเป็นพื้นฐานในการกำหนดอัตราค่าเช่าสัญญาเช่าพื้นที่เช่ากลับกับ อุดรพลาซ่า
ความเห็นของผู้จัดการกองทรัสต์/บริษัทจัดการต่อความเหมาะสมของมาตรการปัจจุบัน  :
มาตรการและแนวทางการแก้ไขปัญหาและการป้องกันมีความเหมาะสมกับสถานการณ์ 
โดยผู้จัดการกองทรัสต์ได้ติดตามทวงถามหนี้ค้างชำระและเจรจากับอุดรพลาซ่าอย่างใกล้ชิด
พร้อมทั้งเตรียมความพร้อมในการดำเนินการทางกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิของกองทรัสต์ AIMCG
อย่างครบถ้วนเมื่อเห็นว่าเป็นประโยชน์สูงสุดของกองทรัสต์ AIMCG และผู้ถือหน่วยทรัสต์ นอกจากนี้
ผู้จัดการกองทรัสต์ยังมีกระบวนการคัดเลือกผู้เช่ารายใหญ่
การติดตามสถานะการชำระเงินของผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ และนโยบายการลงทุนที่รอบคอบ
ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารจัดการความเสี่ยง
สถานะของรายงานความคืบหน้าครั้งนี้          			 : อยู่ระหว่างแก้ไข
______________________________________________________________________

สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้

หากท่านต้องการดูรายละเอียดสารสนเทศฉบับนี้แบบเต็ม โปรดคลิก "รายละเอียดแบบเต็ม"