ที่ ย.ท. 00746/2569

วันที่ 8 พฤษภาคม 2569
เรื่อง	รายงานสรุปประเด็นคำถามคำตอบจากการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมของผู้ถือหน่วยลงทุนจากการเปิดเผยข้อมูลข
องกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ประจำปี 2569
เรียน	กรรมการและผู้จัดการ
	ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

อ้างถึง	หนังสือเลขที่ ย.ท. 00573/2569 เรื่อง 
การเปิดเผยข้อมูลของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP) ประจำปี 2569

ตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ยูโอบี (ประเทศไทย) จำกัด ("บริษัทจัดการ") 
ในฐานะผู้จัดการกองทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ (QHOP)
("กองทุน") ได้เปิดเผยข้อมูลของกองทุน ประจำปี 2569 ไปยังผู้ถือหน่วยลงทุน
โดยผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกรณีมีข้อสงสัยเกี่ยวกับข้อมูลที่เปิดเผยดังกล่าวได้
ตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน 2569 ถึง วันที่ 24 เมษายน 2569 รายละเอียดตามหนังสือฉบับที่อ้างถึงนั้น
บริษัทจัดการขอเรียนให้ทราบว่า เมื่อครบกำหนดเวลาดังกล่าวข้างต้น 
มีผู้ถือหน่วยลงทุนสอบถามข้อมูลมาเพิ่มเติม ดังนี้
1.	เหตุใดผู้จัดการกองทุนจึงยังคงอนุญาตให้ผู้เช่าช่วงเช่าทรัพย์สินต่อไป 
ทั้งที่ผู้เช่าช่วงชำระค่าเช่าไม่ครบถ้วนตามที่ระบุในสัญญาเช่าและสัญญาปรับปรุงซ่อมแซมใหญ่ทรัพย์สินโครง
การโรงแรมบูเลอวาร์ด รวมทั้งมีหนี้ค่าเช่าค้างชำระตั้งแต่ก่อนวันที่ทำสัญญาปรับปรุงซ่อมแซมดังกล่าว
และผู้เช่าช่วงมีกำหนดชำระหนี้ค่าเช่าค้างชำระดังกล่าวเมื่อใด
	บริษัทจัดการชี้แจงว่า การเลิกสัญญาจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าช่วงระหว่างกองทุน และบริษัท 
บูเลอวาร์ด โฮเต็ล จำกัด (ผู้เช่าช่วง) และสัญญาปรับปรุงซ่อมแซมใหญ่ทรัพย์สินโครงการโรงแรมบูเลอวาร์ด
ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2563 ("สัญญาปรับปรุงซ่อมแซม")
ซึ่งกองทุนได้เข้าทำสัญญาดังกล่าวภายหลังจากการได้รับมติผู้ถือหน่วยลงทุน
โดยที่ประชุมมีมติไม่คัดค้านการเข้าทำสัญญา เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2563
ภายใต้สัญญาปรับปรุงซ่อมแซม กำหนดให้ภายหลังจากการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารแล้วเสร็จ 
ผู้เช่าช่วงต้องชำระค่าเช่าคงที่ในอัตราเดือนละ 10,583,333.33 บาท
โดยมีการผ่อนผันให้ผู้เช่าช่วงชำระค่าเช่าในอัตราเท่ากับกระแสเงินสดภายหลังการจัดการได้ ทั้งนี้
ค่าเช่าคงที่ในส่วนที่ชำระไม่ครบถ้วนในแต่ละเดือนจะถูกตั้งพักไว้
และผู้เช่าช่วงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าส่วนที่ตั้งพักไว้ดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 15 ภายในระยะเวลา
10 ปี นับแต่วันทำสัญญาปรับปรุงซ่อมแซม ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 8 ธันวาคม 2573 อนึ่ง ณ
วันสิ้นสุดรอบระยะเวลาบัญชีของงบการเงินประจำปี 2568 (31 ธันวาคม 2568)
ผู้เช่าช่วงได้ชำระกระแสเงินสดภายหลังการจัดการครบถ้วนตามเงื่อนไขของสัญญาปรับปรุงซ่อมแซมเรียบร้อยแล้ว
สำหรับหนี้ค่าเช่าค้างชำระเกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนวันที่ทำสัญญาปรับปรุงซ่อมแซมนั้น 
สัญญาปรับปรุงซ่อมแซมได้กำหนดให้มีการผ่อนผันให้ผู้เช่าช่วงสามารถชำระหนี้ดังกล่าวได้ภายใน 10 ปี
นับแต่วันที่ทำสัญญาปรับปรุงซ่อมแซม เช่นเดียวกัน ดังนั้น
บริษัทจัดการจึงยังไม่สามารถเรียกให้ผู้เช่าช่วงชำระหนี้ค่าเช่าค้างชำระดังกล่าวก่อนครบกำหนดตามสัญญาได้
ในกรณีที่ผู้เช่าช่วงไม่สามารถชำระหนี้ได้เมื่อครบกำหนดเวลาระยะเวลา 10 ปี 
นับแต่วันทำสัญญาปรับปรุงซ่อมแซม
กองทุนจะมีสิทธิในการบังคับหลักประกันที่ผู้เช่าช่วงได้ให้ไว้แก่กองทุนตามสัญญาที่เกี่ยวข้อง อันได้แก่
การจำนองที่ดินและอาคาร และการจำนำหน่วยลงทุน ทั้งนี้ จากรายงานการประเมินมูลค่าหลักประกันล่าสุด
พบว่าหลักประกันดังกล่าวยังคงมีมูลค่าสูงกว่าจำนวนค่าเช่าและหนี้ที่ค้างชำระ
	2.	งบประมาณ 250 ล้านบาทที่นำไปปรับปรุงอาคารโรงแรม 
จะสามารถทำให้ผู้เช่าช่วงมีความสามารถในการชำระหนี้ค้างชำระได้จริงหรือไม่
ผู้จัดการกองทุนมีแผนแก้ไขปัญหานี้อย่างไร
		บริษัทจัดการชี้แจงว่า การอนุมัติงบประมาณจำนวน 250 ล้านบาท 
มีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงภาพลักษณ์และรักษามาตรฐานสภาพของอาคารโรงแรม
รวมถึงเพื่อเปิดโอกาสให้ผู้เช่าช่วงสามารถดำเนินธุรกิจโรงแรมต่อไปอันจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดกระแสเง
ินสดสำหรับการชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าช่วงและสัญญาปรับปรุงซ่อมแซม รวมทั้ง
ผู้ถือหน่วยลงทุนได้พิจารณาและมีมติไม่คัดค้านให้กองทุนอนุมัติงบประมาณจำนวน 250 ล้านบาท
เพื่อให้ผู้เช่าช่วงนำไปใช้ในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารโรงแรมแล้ว
อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขของสัญญาปรับปรุงซ่อมแซม 
บริษัทจัดการไม่อาจเรียกให้ผู้เช่าช่วงชำระหนี้ค่าเช่าค้างชำระก่อนครบกำหนดระยะเวลา 10 ปี
นับแต่วันที่ทำสัญญาปรับปรุงซ่อมแซมได้
โดยหากผู้เช่าช่วงไม่สามารถชำระหนี้ได้เมื่อถึงกำหนดเวลาชำระหนี้ค่าเช่าและดอกเบี้ยที่ค้างชำระแล้ว
บริษัทจัดการในฐานะผู้จัดการกองทุนมีสิทธิที่จะบังคับหลักประกันที่ผู้เช่าช่วงได้ให้ไว้แก่กองทุน
ซึ่งถือเป็นแผนรองรับความเสี่ยงที่ได้กำหนดไว้แล้ว
	3.	กองทุนจะจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยเมื่อใด
บริษัทจัดการชี้แจงว่า ตามโครงการจัดการของกองทุน มีนโยบายให้จ่ายเงินปันผล อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ภายใน
90 วันนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี หรือวันสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจ่ายเงินปันผลนั้น แล้วแต่กรณี
โดยในกรณีที่กองทุนยังมียอดขาดทุนสะสมอยู่ ห้ามมิให้บริษัทจัดการจ่ายเงินปันผล
ซึ่งเป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทน. 36/2562 เรื่อง การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทน. 37/2564 เรื่อง
การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 3) และประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทน. 29/2566 เรื่อง
 การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 5)
ณ ปัจจุบัน เนื่องจากกองทุนมีผลการประเมินมูลค่าของสิทธิการเช่าคงเหลือลดลง ซึ่งตามหลักการ 
มูลค่าสิทธิการเช่าคงเหลือที่ลดลงดังกล่าวต้องรับรู้เป็นค่าใช้จ่าย
ส่งผลให้กองทุนเกิดผลขาดทุนในทางบัญชี แม้ว่ารายได้จากการดำเนินการจะยังคงอยู่ในระดับเดิม ทั้งนี้
ผลขาดทุนดังกล่าวเป็นผลขาดทุนทางบัญชีจากการรับรู้รายการประเมินมูลค่า
มิใช่ผลขาดทุนจากการดำเนินงานของกองทุน อย่างไรก็ตาม
เมื่อกองทุนมีผลขาดทุนเกิดขึ้นแม้จะเป็นการขาดทุนในทางบัญชี กองทุนจึงไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้
แม้ว่ากองทุนจะไม่สามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยได้ กองทุนจึงได้ดำเนินการจ่ายเงินลดทุน 
เพื่อเป็นการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนแทนการจ่ายเงินปันผล
โดยเงินลดทุนดังกล่าวมาจากกำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)
ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากองทุนมีกำไรจากการดำเนินธุรกิจตามปกติ
จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ
______________________________________________________________________

สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้

หากท่านต้องการดูรายละเอียดสารสนเทศฉบับนี้แบบเต็ม โปรดคลิก "รายละเอียดแบบเต็ม"