วันที่ 7 พฤษภาคม 2569

เรียน	กรรมการและผู้จัดการ
	ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ที่ กทร.สอส. 45/2569 เรื่อง การเผยแพร่คำถามและคำตอบของผู้ถือหน่วยลงทุนจากหนังสือข้อมูลรายงาน ประจำปี
2568 และการสื่อสารสองช่องทาง (Two-way communication) ประจำปี 2569 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี
 ป่าตองเฮอริเทจ (M-PAT)
ตามที่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน  เอ็มเอฟซี  จำกัด (มหาชน)  ในฐานะบริษัทจัดการ ("บริษัทจัดการ")  
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี ป่าตอง เฮอริเทจ (M-PAT) ("กองทุนรวม")
ได้นำส่งหนังสือข้อมูลรายงานประจำปี 2568  และการสื่อสารสองช่องทาง (Two-way communication) ประจำปี
2569 พร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้องของกองทุนรวมให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
รวมถึงได้เผยแพร่หนังสือข้อมูลรายงานบนเวบไซต์ของบริษัทจัดการ ตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน 2569
และได้กำหนดระยะเวลาที่ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถส่งคำถามและสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับกองทุนรว
มมายังบริษัทจัดการตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน 2569 ถึง 30 เมษายน 2569 นั้น
บริษัทจัดการฯ ขอเรียนให้ทราบว่า บริษัทจัดการฯ 
ได้รวบรวมรายการคำถามและจัดทำสรุปประเด็นสำคัญในลักษณะคำถามและคำตอบ
โดยได้เผยแพร่คำถามและคำตอบดังกล่าวผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
และเว็บไซต์ของบริษัทจัดการฯ www.mfcfund.com โดยผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถตรวจสอบข้อมูลได้ตั้งแต่วันที่
7 พฤษภาคม 2569 เป็นต้นไป


 จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ
	
	    ขอแสดงความนับถือ

                                                                    (นายรชต ตราชูวณิช)
					                                      ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ





ฝ่ายบริหารการลงทุนในกิจการอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน
โทร 0-2649-2000

เรื่อง	สรุปประเด็นคำถามและคำตอบสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนเกี่ยวกับการรายงานข้อมูลที่เกี่ยวกับกองทุนรวมอส
ังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี ป่าตอง เฮอริเทจ (M-PAT) ประจำปี 2568 และการสื่อสาร 2 ช่องทาง ประจำปี 2569

	ตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ("บริษัทจัดการฯ") 
ในฐานะบริษัทจัดการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี ป่าตอง เฮอริเทจ (M-PAT) ("กองทุนรวม")
ได้ดำเนินการจัดส่งหนังสือเพื่อรายงานข้อมูลในเรื่องที่เกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี
ป่าตอง เฮอริเทจ (M-PAT) ประจำปี 2568 ตามรูปแบบการสื่อสารสองทาง (Two-way communication)
รวมถึงได้เผยแพร่รายงานดังกล่าวบนเว็บไซต์ของบริษัทจัดการฯ www.mfcfund.com
เพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงทุนรับทราบ เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2569
และได้เปิดโอกาสให้ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมมายังบริษัทจัดการฯ ได้ตั้งแต่วันที่ 10
เมษายน 2569 ถึง 30 เมษายน 2569 นั้น
บริษัทจัดการฯ ขอแจ้งให้ทราบว่าบริษัทจัดการฯ ได้รวบรวมคำถามจากผู้ถือหน่วยลงทุน 
และจัดทำสรุปประเด็นสำคัญในลักษณะคำถามและคำตอบ โดยมีรายละเอียด ดังนี้

คำถาม 1	บริษัทใดเป็นผู้ประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประจำปี 2568
คำตอบ	บริษัทผู้ประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประจำปี 2568 ได้แก่ บริษัท 
ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.
โดยผู้ประเมินได้ใช้วิธีคิดรายได้ตามโครงสร้างกองทุน (Income Approach) แบบวิธีคิดลดกระแสเงินสด
(Discounted Cashflow) เป็นระยะเวลา 10 ปี และบวกมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน ณ ปีที่ 11
ที่เกิดจากการขายทรัพย์สิน โดยมีมูลค่าประเมินเท่ากับ 559 ล้านบาท
ทำให้เกิดขาดทุนจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนจำนวน 38 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า

การลดลงจากการประเมินดังกล่าวเกิดจากการปรับลดของราคาห้องพักของโรงแรมตามสภาวะความเป็นจริงจากการแข่งขัน
ที่สูงของโรงแรมในจังหวัดภูเก็ต
การขาดทุนจากการประเมินดังกล่าวข้างต้นเป็นเพียงการขาดทุนทางบัญชีเท่านั้น (Non-cash transactions)
ทั้งนี้ กองทุนขอเรียนว่ากองทุนยังมีกำไรสุทธิจากการดำเนินงานในระหว่างงวด
แต่เนื่องจากกองทุนยังมีขาดทุนสะสมทำให้ไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปเงินปันผลได้ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายหลั
กทรัพย์ ทำให้กองทุนต้องทำการลดทุนจากสภาพคล่องส่วนเกิน
	ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถดูรายงานการประเมินฉบับย่อ (Executive Summary) ได้ที่เวปไซต์บริษัทจัดการ   
www.mfcfund.com

คำถามที่ 2 	ทำไมไม่มีการจ่ายเงินปันผล
คำตอบ	กองทุนไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลได้ เนื่องจากกองทุนมีขาดทุนสะสม ทั้งนี้ 
ตามกฎหมายหลักทรัพย์ กำหนดว่าหากกองทุนมีขาดทุนสะสม กองทุนไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้
ทำให้ในช่วงปีที่ผ่านมา กองทุนจึงต้องจ่ายผลตอบแทนในรูปการลดทุนจากสภาพคล่องส่วนเกิน

คำถามที่ 3	บริษัทจัดการได้มีการพิจารณาโอกาสและทางเลือกอื่นๆ 
ของการจัดหาผลประโยชน์ของทรัพย์สินที่กองทุนลงทุนหรือไม่
คำตอบ	บริษัทจัดการได้พิจารณาสร้างโอกาสและทางเลือกให้แก่กองทุน โดยพิจารณาแนวทางการจัดหาผู้เช่ารายใหม่
หรือโอกาสในการขายทรัพย์สินผ่านช่องทางต่าง ๆ เช่น
ผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั้งรูปแบบของนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา
การติดต่อกับผู้ประกอบการกิจการโรงแรมโดยตรง เป็นต้น
โดยกองทุนจะคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นหลัก

คำถามที่ 
4	ทรัพย์สินของกองทุนสามารถปรับเปลี่ยนการจัดหาผลประโยชน์จากการให้เช่าทำธุรกิจโรงแรมเป็นการให้เช่าในรู
ปแบบเซอร์วิสอพาทเมนต์ (Service Apartment) ได้หรือไม่
คำตอบ	ทรัพย์สินของกองทุนได้จดทะเบียนการจัดหาผลประโยชน์ในรูปแบบโรงแรมกับสำนักงาน ก.ล.ต. 
โดยต้องเป็นไปตามกฎหมายควบคุมโรงแรมด้วย การปรับเปลี่ยนรูปแบบการจัดหาผลประโยชน์เป็นรูปแบบเซอร์วิส
อพาทเมนต์จำเป็นต้องยื่นแก้ไขรูปแบบการจัดหาผลประโยชน์ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. 
และต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่ควบคุมการดำเนินการในรูปแบบนั้น ๆ
ซึ่งมักมีข้อกำหนดที่แตกต่างจากข้อกำหนดหรือกฎหมายควบคุมโรงแรม

คำถามที่ 5 	กองทุนสามารถแปลงสภาพกองทุนเป็นเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ได้หรือไม่
คำตอบ	กองทุนอาจพิจารณาแปลงสภาพกองทุนให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT หรือ 
กองทรัสต์) โดยการแปลงสภาพดังกล่าวจะต้องเป็นไปตากฎหมายหลักทรัพย์และหลักเกณฑ์ที่กำหนด ทั้งนี้
การแปลงสภาพกองทุนเป็นกองทรัสต์ต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ
ประกอบเพื่อให้ได้ผลประโยชน์ที่ดีที่สุดแก่ผู้ถือหน่วย เช่น
โอกาสในการเพิ่มทุนเพื่อลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมโดยมีแนวทางการลงทุนในทิศทางเดียวกั
บวัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุนของกองทุน ค่าใช้จ่ายในการแปลงสภาพ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการกองทรัสต์
และอัตราผลตอบแทน เป็นต้น สำหรับกองทุน M-PAT
เมื่อพิจารณาโอกาสในการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินประเภทโรงแรมเพิ่มเติมเป็นไปได้ยาก ณ สถานการณ์ปัจจุบัน
จากข้อจำกัดของประเภททรัพย์สินและอัตราผลตอบแทน กอรปกับค่าใช้จายในการแปลงสภาพ
และเมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายในการบริหารกองทรัสต์จะสูงกว่าการบริหารกองทุนซึ่งส่งผลต่ออัตราผลตอบแทนของผู้
ถือหน่วย

คำถามที่ 6 	ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถดูรายงานการประเมินมูลค่ายุติธรรมได้ที่ไหน
คำตอบ	ท่านผู้ถือหน่วยสามารถดูรายงานการประเมินมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน ฉบับย่อ 
(Executive Summary)ได้ ที่เวปไซต์บริษัทจัดการ www.mfcfund.com
	
______________________________________________________________________

สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้

หากท่านต้องการดูรายละเอียดสารสนเทศฉบับนี้แบบเต็ม โปรดคลิก "รายละเอียดแบบเต็ม"