รายละเอียดข่าว

วันที่/เวลา
02 ส.ค. 2559 12:39:00
หัวข้อข่าว
ชี้แจงสาเหตุของการไม่แสดงความเห็นของผู้สอบบัญชีสำหรับปี 2558
หลักทรัพย์
AQ
แหล่งข่าว
AQ
รายละเอียดแบบเต็ม
คลิกที่นี่เพื่อดาวน์โหลดรายละเอียดข่าวรูปแบบเต็ม
                ที่ ตล.022/2559
                    
วันที่ 2 สิงหาคม 2559

เรื่อง   ชี้แจงสาเหตุของการไม่แสดงความเห็นของผู้สอบบัญชีสำหรับปี 2558
           สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558
เรียน กรรมการและผู้จัดการ
      ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ตามที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินสำหรับปี2558 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558 นั้น 
เนื่องจากบริษัทฯมีความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างมีสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเ
นื่องของบริษัทด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้
1.    เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2558 ศาลฎีกาแผนกคดีอาญานักการเมืองพิพากษาให้บริษัทฯต้องร่วมคืนเงิน 
10,004,467,480 บาท แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด(มหาชน)โดยบริษัท โกลเด้น อินดัสเทรียล พาร์ค จำกัด(ผู้กู้)
และบริษัท เคแอนด์วีเอสอาร์เอส การ์เด้นโฮม จำกัด (บริษัทย่อยของผู้กู้) มีที่ดิน 4,323-1-55.9 ไร่
ตั้งอยู่ตามแนวถนนบางนา-ตราด(ทางหลวงหมายเลข34)
ถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่(มอเตอร์เวย์)วัดเกาะแก้วเป็นทรัพย์ที่ค้ำประกันการกู้ยืมกับธนาคารกรุงไทย
จำกัด(มหาชน) โดยราคาที่ดินที่เป็นหลักประกันมีราคาประเมิน 12,749 ล้านบาท ตามรายงานของบริษัท
ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย)
จำกัด(ผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับเห็นชอบจากสำนักงานกำกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)
เมื่อเดือนพฤษภาคม 2559 โดยใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด
และบริษัทคาดว่ามูลค่าบังคับขายของที่ดินจะมีราคา 8,924.30ล้าน บาท
โดยบริษัทได้ตั้งสำรองภาระหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นคดีธนาคารกรุงไทย จำกัด(มหาชน) จำนวน 1,631.74
ล้านบาท
มูลค่าของความเสียหายที่บริษัทจะต้องชดใช้จริงขึ้นอยู่ความสามารถในการขายที่ดินหลักประกันให้ได้ราคาตามท
ี่บริษัทประมาณการไว้
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญซึ่งอาจเป็นเหตุให้เกิดความสงสัยอย่างมีสาร
ะสำคัญ
2.    จากการตัดสินของศาลฎีกามีผลทำให้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่บริษัทและบริษัทย่อยได้รับเข้าเงื่อนไข
ของหนี้ผิดนัดชำระตามที่กำหนดในสัญญาเงินกู้ เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2558 เนื่องจากคุณยงยุทธ
ชัยพรหมประสิทธิ์ประธานกรรมการบริหารและกรรมการบริหารของบริษัทได้ขอลาออก
ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยผิดเงื่อนไขเงินกู้จากสถาบันการเงิน 3
แห่งมีเงื่อนไขในการดำรงตำแหน่งของกรรมการบริหาร   ณ 31 ธันวาคม 2558มีเงินกู้ยืมที่ผิดนัดดังกล่าว 30
ล้านบาท (บริษัทฯได้จัดทำงบโดยแสดงอยู่ในเงินกู้ระยะยาวที่เข้าเงื่อนไขผิดนัดชำระ)
โดยผลของการผิดนัดคือหยุดการให้เบิกวงเงินสินเชื่อ ตั้งแต่วันที่ศาลฎีกาตัดสินพิพากษา
จนถึงปัจจุบันสถาบันการเงินทุกแห่งที่บริษัทและบริษัทย่อยได้รับสินเชื่อได้หยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเช
ื่อทุกประเภทชั่วคราว
อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงประกอบธุรกิจได้ตามปกติโดยใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทโดยโครงการปัจจ
ุบันที่สร้างรายได้หลักให้บริษัท ปัจจุบันประกอบด้วย โครงการ Shadi -รังสิต โครงการกฤษดาแกรนด์พาร์ค -
รังสิต โครงการ AQ Shadi - ชลบุรี-บายพาส โครงการรังสิตบิช พาร์ค -รังสิต และโครงการคอนโดมิเนียม
การ์เดน -อโศก-พระราม 9
3.    จากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อการดำเนินงานต่อเนื่องของบร
ิษัทซึ่งมีข้อบ่งชี้ว่าสินทรัพย์ของบริษัทอาจเกิดการด้อยค่า ซึ่งมีมูลค่าสุทธิทางบัญชี ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2558 ตามงบการเงินรวม 5,020.80
ล้านบาทบริษัทจึงจ้างผู้ประเมินราคาอิสระหลายแห่งเพื่อประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่  อย่างไรก็ตาม
ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานในความเหมาะสมของมูลค่าโครงการดังต่อไปนี้
3.1    สิทธิการเช่าที่ดิน 81 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นรีสอร์ทที่เกาะล้าน จังหวัดชลบุรี ระยะเวลาการเช่า27  ปี  
เดือน กรกฎาคม 2556 บริษัทได้ว่าจ้างบริษัท บรูค เรียลเอสเตท  จำกัด (บริษัทประเมินราคาอิสระ)
ทำการประเมินมูลค่าสุทธิการเช่า โดยมีราคาประเมิน 275 ล้านบาท โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้(Income
Approach) โดยกำหนดให้ ปี 1 กับปี 2 ยังไม่มีรายได้(เนื่องจากอยู่ขั้นตอนการก่อสร้างพัฒนาเป็นรีสอร์ท)
และในปี 2558 วันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2558  บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด
(บริษัทย่อยทางอ้อมซึ่งดำเนินโครงการดังกล่าว) ได้ลงนามหนังสือแสดงเจตจำนงกับ Intercontinental Hotel
Group (Asia Pacific) เพื่อจัดทำสัญญาบริหารการจัดการโรงแรมเมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2559
ทางบริษัทต่างประเทศดังกล่าวขอชะลอการลงนามในสัญญาบริหารการจัดการออกไป จนกว่าหุ้นของบริษัท
จะสามารถทำการซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่งผลให้แผนการพัฒนาโครงการหยุดชะงัก ในปี 2558
บริษัทได้ว่าจ้างบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) ทำการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่า
โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้(Income Approach profit rent method) ของการให้เช่าสิทธิการเช่า
โดยราคามีราคาประเมินเท่ากับ 80.70 ล้านบาท บริษัทได้บันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าของสิทธิการเช่าจำนวน
143.7 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานว่าการคำนวณประมาณรายได้ของการให้เช่าสิทธิการเช่าเหมาะ
สมหรือไม่ เนื่องจากยังไม่มีอัตราค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน
และไม่มีอัตราค่าเช่าในราคาตลาดเพื่อเปรียบเทียบได้
โดยสิทธิการเช่ามีมูลค่าสุทธิทางบัญชีตามงบการเงินรวม ณ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 80.70 ล้านบาท
3.2    ในเดือนกรกฎาคม 2559 บริษัทฯ ได้ว่าจ้างบริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ 
จำกัด(ที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับควาเห็นชอบจากสำนักงานกลต.)
เพื่อทำการทดสอบการด้อยค่าความนิยมสินทรัพย์ถาวร
สินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาเพื่อขายและเงินลงทุนในบริษัทย่อยโดยใช้วิธีประมาณการรายได้(
Income approach)
และคำนวณคิดลดกระแสเงินสดมาเป็นมูลค่าปัจจุบันภายใต้สมมุติฐานที่ว่าบริษัทจะสามารถดำเนินการจัดการหนี้สิ
นเกี่ยวกับคดีความฟ้องร้องใน   ปี 2559 บริษัทฯได้มีการบันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าความนิยมจำนวน 202.98
ล้านบาทสินค้าคงเหลือในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างพัฒนาเพื่อขายจำนวนเงิน 282.30
ล้านบาทเนื่องจากความไม่แน่นอนอย่างเป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับความสามารถของบริษัทที่จะจัดการหนี้สินเกี่ยวก
ับคดีฟ้องร้องดังกล่าวตามที่วางแผนไว้
จากเหตุที่สถาบันการเงินหยุดการให้เบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราว
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้อาจจะมีผลกระทบอย่างเป็นสาระสำคัญต่อสมมุติฐานที่ใช้ในการทดสอบการด้อยค่าสินทรัพย์
3.3    ในปี 2556 บริษัทรับโอนสินทรัพย์ (โครงการกฤษดาดอย) จากอดีตบริษัทย่อย(บริษัท เค เอ็ม ซี โฮเท็ล 
แอนด์ รีสอร์ท จำกัด) เพื่อชำระหนี้มูลค่ารวม ณ วันที่โอน 165 ล้านบาท
ซึ่งประกอบไปด้วยสิทธิการเช่ามูลค่า 109 ล้านบาท อาคารระหว่างก่อสร้างมูลค่า 45 ล้านบาท
และสินทรัพย์ถาวร (รีสอร์ทที่ดำเนินการแล้ว) มูลค่า 11 ล้านบาท
บริษัทได้ประเมินมูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่าโดยได้ใช้ราคาประเมินของของผู้ประเมินอิสระประเมินโดยบริษ
ัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) ที่ทำขึ้นในเดือนกันยายน 2556
ภายใต้ข้อสมมติฐานให้บริษัทได้ลงทุนเพิ่มเติมอีก 50 ล้านบาท โดยคำนวณมูลค่าจากรายได้ในอนาคตโดยประมาณ
23.25 ปี แล้วคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบันซึ่งมีมูลค่า 110 ล้านบาท
และประเมินมูลค่าอาคารระหว่างการก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2556ประเมินโดยบริษัท บรูค เรียลเอสเตท
จำกัดโดยวิธีต้นทุนทดแทน (Replacement method) มีมูลค่า 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าเดียวกัน
และสินทรัพย์ถาวร (รีสอร์ทที่ดำเนินการแล้ว) มูลค่า 11 ล้านบาท ตามราคาประเมินของผู้บริหาร
โดยผู้บริหารของบริษัทชี้แจงว่าผู้ประเมินราคาอิสระไม่สามารถหาราคาตลาดของสิทธิการเช่าอาคารระหว่างก่อสร
้าง และสินทรัพย์ถาวรดังกล่าว ณ วันที่โอนได้ ต่อมาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2558
บริษัทได้ซื้อที่ดินของโครงการดังกล่าวเพื่อให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีมูลค่าการซื้อ 83.60 ล้านบาท
และบริษัทได้เข้าพัฒนาและปรับปรุงโครงการใหม่
ซึ่งมูลค่าของการลงทุนสูงกว่าที่เคยประมาณการไว้เมื่อเดือนกันยายน 2556 ทั้งนี้ ผู้บริหารได้ให้บริษัท
ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย)ประเมินมูลค่ายุติธรรมของโครงการกฤษดาดอยใหม่ในเดือนมิถุนายน 2559
ซึ่งใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) แล้วคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบันซึ่งมีมูลค่า 438 ล้านบาท
ผู้บริหารของบริษัทคาดว่าโครงการนี้คุ้มค่าต่อการลงทุน และไม่มีข้อบ่งชี้เรื่องการด้อยค่า
โดยโครงการกฤษดาดอยมีมูลค่าสุทธิทางบัญชีตามงบการเงินรวม ณ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 278.20 ล้านบาท
เนื่องจากผลการดำเนินงานของบริษัท เอคิว วิลเลจ
ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ไม่ลงทุนปรับปรุงเพิ่มมีผลขาดทุนจากการใช้สินทรัพย์มาโดยต่อเนื่อง
ปัจจุบันโครงการเริ่มเปิดดำเนินการ
การที่สถาบันการเงินหยุดการเบิกใช้วงเงินสินเชื่อทุกประเภทชั่วคราวและความไม่แน่นอนอย่างมากเกี่ยวกับควา
มสามารถในการดำเนินงานต่อเนื่องของบริษัท ปัจจัยเหล่านี้อาจมีผลกระทบทางลบต่อโครงการนี้อย่างมีสาระสำคัญ
3.4    บริษัทฯ ประมาณการหนี้สินที่ต้องจ่ายผู้ถือหุ้นเดิม ของ บริษัท วิลล่า นครินทร์ 
ซึ่งมีเงื่อนไขชำระชำระค่าซื้อหุ้นบางส่วนจากผลการดำเนินงานที่บริษัทตกลงแบ่งให้แก่ผู้ขายในอัตราร้อยละ
80 ของเงินได้สุทธิหลังหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายจำนวน 46.17  ล้านบาท ทั้งนี้
บริษัทอยู่ระหว่างการจัดทำประมาณการรายได้ของโครงการจากสภาพตลาดในปัจจุบัน
ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปผลการสอบทานว่ามูลค่าประมาณการหนี้สินดังกล่าวเหมาะสมหรือไม่ทั้งนี้
โครงการ AQ  ARBOR  สถานที่ตั้งอยู่ถนนเฉลิมพระเกียรติสวนหลวง ร9. เริ่มเปิดขาย เดือน มีนาคม 2559
ปัจจุบันมียอดขาย 49.40 ล้านบาท
3.5    บริษัทรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่าในมูลค่าของเงินให้กู้ยืมแก่บริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด 
เป็นบริษัทย่อย 100% ของบริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด(มหาชน) ได้ปล่อยเงินกู้ยืมให้ บริษัท บ้านชิดธารา
จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย 100%ของบริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด
ในงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จเฉพาะกิจการสำหรับงวดสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2558 จำนวน 212 ล้านบาท
ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่สามารถสอบทานเรื่องความเหมาะสมเหตุของการด้อยค่าในมูลค่าของเงินให้กู้ยืม
ซึ่งเป็นผลจาก เรื่องบริษัท บ้านชิดธารา จำกัด ได้ตั้งประมาณการด้อยค่าสิทธิการเช่าจำนวน 143.7 ล้านบาท
โดยที่ผู้สอบบัญชีไม่สามารถสรุปว่าราคาที่ตั้งด้อยค่าเหมาะสมหรือไม่

จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบและเผยแพร่ต่อไป



          ขอแสดงความนับถือ



 (นายสุทธิศักดิ์ วจีปิยนันทานนท์)   (นายภพ เพชรสุวรรณ)    
               กรรมการ        กรรมการ
______________________________________________________________________
สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้